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建築家による分離発注(CM)方式について

目的�@コストの透明性確保。

住宅メーカーや、建設会社、工務店により行われている工事の多くは「一括請負」であり大工さんや、左官屋さんなどの各専門工事会社からあがってきた見積もりに、請負会社の経費を計上して建築主に提出されます。

（同じ図面でありながら数社に頼むと見積金額には数百万の差が出る事もあります。これは各社下請けの職人さんから上がってきた見積金額の違い、材料会社による仕入れ金額の違い、各社の経費に対する考え方が違うためです。）

　いわば建築家と作り手の職人さんとの間に建設会社や工務店が入り工事運営を行なう形態です。

これに対して昔の檀那衆のように建築家が建築主に代わり職人さん（各専門工事会社）

数十社から直接見積もりを取り、予算に収斂するよう値交渉し、現場管理運営を行い、完成へと導くのが分離発注方式です。

「一括請負」の場合建築主は、メーカーや建設会社と契約を結びますが、分離発注の場合２０社ほどの専門工事会社や職人さんと建築主は直接契約を結び毎月工事の完成度、出来高による支払いを行います。（毎月、建築家が作成した支払い状況一覧表により建築主は支払いを行います。）　職人さんにいくら払ったかは建築主の銀行通帳をみれば一目瞭然で透明性が確保されますが、一括請負の場合、建築主に提出された見積書通りに建設会社から下請けの職人さんに支払われているとは限らず不透明なところがあります。

目的�A職人さん（各専門会社）と建築家、建築主の責任の明確化。

　　　一括請負に比べ分離発注は２割ほど全体工事費が下がりますが、これは瑕疵による工事費負担などリスク分の経費が一括請負には上乗せされていることも影響していると思います。

分離発注の場合、この様なリスク負担分を計上しません。

各工事の職人さん（各専門工事会社）の瑕疵であれば各工事者が負担し建築家はそれを遂行させる運営上の責任を負うと考えます。建築主にも地盤も含めた第三者（JHS）による住宅瑕疵保証システムに加入して頂きます。（１０年以降も更新できます。）

建築工事運営中の事故については工事保険に、また建築家の設計上の瑕疵については建築家賠償保険に建築家側で加入しています。

また瑕疵の責任所在が不明な場合についての対応に各専門工事会社全体で工事保険に加入し対応しています。

建築主のおまけサービス工事要求も一括請負の場合そのリスク負担経費に計上する事もあると思われますが、分離発注の場合は実費精算方式なので、サービス工事自体がなく従い余分な経費も計上する必要もありません。

目的�B品質を確保するための管理体制の確保

　　　建築家が現場の管理運営を行うことで、ほぼ毎日のように現場に出かけることとなります。

　　　これは図面通り行われているかのチェックを行う通常の設計監理と異なり、職人さんの手配、段取り、などより現場におけるコミュニケーション頻度が高まる事、後手後手になる状況を未然に防げる事、建築家に新たな発想の余地を生み出すこと、職人さんと直接話せること等が品質の確保に役立っています。これに瑕疵保証の第三者検査官による現場チェックが更に加わります。

目的�C各専門工事会社への支払い、材料費の割合を多くし資産価値を高める。

　　　　　私共の分離発注は現場管理のウエイトが高く、資産価値を高めることに役立っていますが、各専門工事会社への支払いや材料費などハードの製造原価に予算の７５パーセントを割くことで資産価値の高い住宅となっています。残りの２５パーセントは一括請負の場合、会社経費に組み入れられますが、分離発注の場合、建築家の設計料、数十社から見積もりを取り予算に収斂させるなど現場管理運営費つまりソフトの費用となります。この様にソフト、ハード両面から資産価値を高める方法です。