私のCM体験記　その1

鎌倉設計工房のことを、私はインターネットのとあるサイトでしりました。そのサイトにあった「直感で選ぶ建築家」というコーナーで、瞎滅法にクリックしてあたったのが藤本さんという偶然のめぐり合わせでした。もともと、「和」の家がいいと思っていた私は、そういう建築家にあたったことに偶然よりも必然を感じ、すぐさまそこにあった鎌倉設計工房の連絡先へメールを入れていたという次第でした。
横浜駅から程近い、マンションの一室にある藤本さんの事務所に訪れたのは、夏の日差しが強い2002年8月の某日でした。その1週間ほど前に、土地の契約をしていた私は、それまでいろいろな面でご協力をお願いしてきたハウスメーカーによる時間的拘束などで、自分の家を誰に頼むべきかをまとめなくてはならない状況でした。茅ヶ崎の敷地面積85坪（当初は65坪と言われていたが、実測で85坪になった）、建ぺい率50%、容積率100%の土地だったが、旗状地であることと、海から徒歩5分くらい来たところで海の感じが漂わないこと、親との同居などの条件をご説明して、それでも次のような希望があることをお話をしました。

１） 家族が一同に集えるLDKを中心とした構成
２） 2世帯が干渉せずに暮らせる構成（親世帯は"離れ"的な空間を希望）
３） いつも家族の気配が感じられる導線
４） エアコンをなるべく使わないつくり
５） 家族で集える図書室的な書斎
６） 屋根に布団を干して寝られる

こうした条件に見合うようなラフプランを2週間後くらいまでに出していただくという、今考えると非常に無理なお願いをしたのでした。
このとき、藤本さんから初めて「コンストラクションマネジメント（CM）」による分離発注のお話をお伺いしました。実際のところ、はじめて家作りを志したときに考えていた予算を大きく上回りはじめた私の最大の難敵は、どうやってコストをできる限り最小に収めていくかということにも大きな焦点がありました。そのとき、分離発注をした場合とそうでない場合の費用の差を割合でご説明いただきながら、ベースコストとなる専門業者さんへの支払いが、仮に鎌倉設計工房が通常工事を依頼している総合建設会社に頼んだ場合を10とすれば、6程度で変わらないのに対して、分離発注の場合は経費分が圧縮されて全体で8.5に収まるという話でした。この話には、非常に興味が惹かれました。というのも、ここまで説明してきたように、自分たちの家作りを頼む先をどうしようかと迷いながら、何人かの建築家さんにもお会いしており、そこでもこの経費分に関しては非常にグレーだったからです。そして、ハウスメーカーの出してきた見積も、予想を大きく上回るもので、その見積額をベースに考えた場合に、CM法で発注すれば、自分の理想とするものを適切な、手の届く価格で手に入れることができるかもしれないという感想をいだいたからでした。
事務所からの帰り道、自分の家作りに希望の光が見えた感じがしたのと同時に、いろいろなこと係わっていけるという楽しみも同時に膨らんできたのでした。

つづく

私のCM体験記 2　(CMの範囲)

2週間後、約束通り、藤本さんから我が家のプランが出てきました。よく画家が書く絵コンテのようなそのプランの図は、想像をしていなかったものでした。漠然と「和」がいいと思っていた自分の中の、漠然と惹かれていた感じがそこにあったからです。それは、半世紀ほど時間を遡ったような間取りで、平たく言えば、漫画のサザエさんの家はこんなかなと思わせるように、庭に面した縁側に、回遊性を持たせた中廊下を持つ構成でした。このプランは藤本さんが建設予定の土地を直に見に行ってくださって、周囲との調和を意識し、かつ当方の希望をそこに反映した形をご検討された上で作成していただいたものでした。複数の建築家の方にお願いして、その中で自分たちに最もあったものをと考えていた私たちは、このプランを見て、惚れ込んで、鎌倉設計工房にお願いしようという気持ちが高まっていきました。

期待に胸を膨らます一方で、最終的な予算との兼ね合いを考えなければ、最終的に鎌倉設計工房へお願いをできない状態でした。加えて、土地の契約に従ったローン実行可否の確認期日が迫ってもおり、予算がどの範囲で銀行へのローンをどれくらい見込めばいいのかという確認のためにも、予算の確認は必須の懸念事項でした。
最初に、藤本さんのところにお邪魔して際、CM法のお話を聞いた時には、「設計・管理費を含めて坪60万円から対応できますよ」というお話をお聞きし、自分たちの建てたい大きさ40坪と用意できそうな予算の規模を考えると十分の気がしました。しかし、実際にお願いするとなると、この基本費用の中にどんな項目が含まれるのかが大変気になり、藤本さんにお願いするための基本データとして、巷の雑誌（「住まいの設計」とか、「ニューハウス」など）でよく記載されている参考費用の項目を抜き出して、どの項目までが含まれるのかとメールで確認しました。その答えは自分の期待を大きく上回るものでした。雑誌に記載されている費用では、多くの場合、設計・管理費はもちろんのこと、外溝、照明・冷暖房費用など坪単価という表現でなされる費用から外されている項目が多いのが事実です。ところが、いただいたご回答では、これらの費用をほぼ含む形で坪単価を設定されているというのです。おそらく、このWebサイトをご覧の皆さんは、建築家と一緒に家を建てようとお考えの方だと思いますが、本当にそんなことができるのかと、半ば感嘆に近い気持ちをお持ちだと思います。実際に私もそうでした。けれども、建設費の大半が見えた今現在では、このことは紛れもない事実であると確信を持って言うことができます。これこそがCM法におけるCM (Construction Management：建設管理)なのです。
予算の件での確認をさせていただいて、改めてCM法が益々、自分の中で我が家の建設をお願いするための大きな要素として広がり、家族の了解を取り付けて藤本さんにお願いすることに決めたのでした。

つづく

CMとは直接関係のない話かもしれませんが、家を建てる上で非常に大事な話として「ローン」の話があると思います。自分の家を建築家に頼むためには、ローンをどうやって借りるかということも問題になります。
実は、ローンを借りるときに、いくつかの難題にぶつかりました。その中で最も大きな壁となったのは、ローンを借りるには家を含む担保の設定が必要になるということでした。通常、建築家に家を建てることをお願いするとしたら、土地を決めて、この土地にどんな建物を建てようかと思案して相談に訪れると思います。この時、当然のことですが、土地の契約を不動産屋としている訳ですから、いくらかのローンを組むことが想定されているはずです。ですが、公庫やその他住宅金融公庫で扱うローンを借りようと思えば、住宅を含めた抵当権の設定と工事請負契約書（これが非常に曲者で、後々この工事請負契約書に悩まされることとなりました）が必要になったり、申し込みから完工までの期限が決まっていたりと、結局この段階で公庫にお金を借りることができないという結論に達しました。同じことは銀行でも言えました。いくつかの銀行でローンの相談をしましたが、こちらも工事請負契約や正確な図面が必要であるというようなお返事をいただくことが多いことや、公庫との併用であれば難色を示されるというようなことで、思うようにローンを組むことができませんでした。
このような話は、喉もと過ぎれば熱さ忘れる、なのでしょうか？藤本さんを探し当てた時のようにインターネットを調べてみても、有効な情報が出てきません。というか、皆無でした。果たしてどのようにしたらローンを無事に借りることができるのか、この時は途方に暮れた毎日を過ごしました。小市民は家を建築家に頼んで、自分の意に沿う家を建てることができないのかと考えました。
結局、自分の場合はどのようにしてこの問題をクリアしたかというと、これもインターネットなどを使って銀行のローン関係の情報をいろいろと集めて、足しげく通いながら、お金を貸してもらえる銀行を探した、ということになります。銀行でも支店の窓口に行くよりも、ローンプラザやローンセンターなどと呼ばれるところを開設している銀行も多くなっており、ここに行くということで、これまであまりいい顔をしなかった銀行であっても、ローンを貸し付けてくれる可能性があります。私の場合はまさにこれで、何とか土地の決済でローンを組むことができるようになりました。
とはいえ、このような形式でローンを組むと、銀行の方としてももしもの時の抵当権の設定等に問題があり、家に関してもその銀行で借りることを要求されたりします。公庫関連のローンとの併用をする場合も、銀行は建物がある程度出来たところ（通常は屋根工事完了時点）でのローンの一時実行がなされるという仕組みになっています。私の場合は、あらかじめ住宅財形の貯蓄を利用しての財形融資の話をしていましたが、それまでのつなぎを銀行でとお願いしましたが、抵当権の設定が出来ない物件に関しての融資が出来ないということで、この道が閉ざされて、結局銀行から全額をお借りすることになりました。
このお話のどこが問題かというと、CM法は施主が直接専門業者と契約をする形の方法です。そのため、基本的な支払いは施主が直接業者に支払うというものになるため、工事が始まってしまえば、あらかじめ先行しての支払いを意識した資金準備をする必要が出てくることになるのです。その意味で、事前に藤本さんとお話していた際に、工事金額の4割程度までを着工時点で支払うことが出来れば、コストを抑えられるというのがあり (*)、これを念頭に入れた資金準備をするとなると現行の制度では対応できないことになるということになります。私の場合は致し方なく銀行で全額をお願いすることにしましたが、CM法を実践するには、まだまだ社会的な制度や金融商品がそろっていないことを痛感すると共に、CM法の難しさも体験することになりました。（銀行関連のお話は改めてご紹介したいと思います）

つづく

(*)鎌倉設計工房よりのコメント
コストダウンの為に支払条件をよくする意味でこのような状況があったが、現在は信用度が高まり末締めの翌月末払いの形を業者に対してとる為、このような事態はない。また、「すまいと」のサイトでは出来高で融資するシステムも出来ている。